Article Post on 08 February 2018

Adoption du projet de loi réformant le bail commercial par la Chambre des députés

_En date du 17 janvier 2018, le projet de loi N°6864 portant sur le bail commercial a été adopté par la Chambre des députés. Par la suite, la loi sur le bail commercial a été signée en date du 3 février 2018 et publiée en date du 6 février 2018 au Mémorial A. Cette loi s’est donnée comme objectif de remédier à un certain nombre de dysfonctionnements qui ont pu être constatés dans un passé récent sur le marché de l’immobilier commercial.

 

Principaux changements apportés par la nouvelle législation

Même si le projet de loi initial a été amendé à de nombreuses reprises et que dans la version finale de la loi les ambitions protectrices du législateur ont été revues à la baisse, un certain nombre de changements retenus méritent d’être mis en exergue.

En premier lieu, il s’agit de souligner que cette nouvelle réglementation délimite son champ d’application en définissant le bail commercial comme celui dont l’immeuble est destiné à une activité commerciale, industrielle ou artisanale (incluant les centres commerciaux, les stations-services et l’Horeca) dont la durée dépasse une année. Sont donc exclus les baux à usage administratif ou affectés à l’exercice d’une profession libérale ainsi que ceux d’une durée égale ou inférieure à une année (comme par exemple les Pop-Up Stores).

Aussi la durée des baux commerciaux, prévue par l’usage pour une durée de 3-6-9 ans, a été visée par la nouvelle législation qui prévoit désormais que la durée peut être indéterminée ou déterminée.

Quant à la pratique des “pas-de-porte”, celle-ci est désormais interdite, comme le nouvel article 1762-5 (1) du Code civil prévoit l’interdiction de tout supplément de loyer à verser à la signature du contrat. La sanction est la nullité d’une telle clause qui donnerait lieu à une action en remboursement au profit du locataire.

La garantie locative, dont la fixation était jusqu’à présent libre et dont l’usage prévoyait un montant couvrant entre 6 et 12 mois de loyer, est désormais limitée à 6 mois de loyer. Cette garantie locative pourra prendre la forme d’une garantie bancaire à première demande ou de la souscription de toute assurance ou de toute autre garantie permettant de couvrir au moins six mois de loyer.

La nouvelle législation prévoit également quelques changements au niveau du régime du renouvellement du bail, dont la plus intéressante vise le droit au refus de ce renouvellement. Ainsi, un bailleur, après une occupation pendant au moins 9 ans, a la possibilité de refuser le renouvellement ou de résilier le bail contre le paiement d’une indemnité d’éviction au locataire, montant qui peut aussi être réglé par le repreneur. Le montant de cette indemnité peut être fixé conventionnellement par les parties ou, à défaut de stipulations contractuelles, par le juge de paix sur base de la valeur marchande du fonds de commerce.

Autre mesure prévue par le législateur censée à limiter les spéculations sur le marché de l’immobilier commercial consiste en l’interdiction pour le locataire de demander à son sous-locataire un montant de loyer supérieur au montant du bail principal conclu avec le bailleur, sauf si le locataire a effectué des investissements spécifiques en vue de la sous-location comme cela pourrait être le cas pour les brasseries ou les stations-services.

Quant au sursis commercial qui jusqu’à présent a été limité à deux sursis successifs de 6 mois chacun, la nouvelle loi prévoit la possibilité pour le tribunal d’accorder un sursis unique de 1 à 9 mois à l’exécution du jugement de déguerpissement, sans prorogation ni appel possible. Néanmoins, ce sursis ne sera accordé par le tribunal que sous le respect de certaines conditions à remplir par le locataire, à savoir:

  • Tous les loyers et avances sur charges échus ont été réglés au jour de l’introduction de la demande.
  • Le sursis est accordé dans le seul but de permettre au locataire de trouver un autre immeuble en vue de poursuivre son activité et de répondre à ses obligations légales procédant du droit du travail.

Il faut également mentionner que le législateur a décidé de prévoir un droit de préemption qui n’existait pas avant. Ce droit de préemption est accordé en cas de vente au locataire qui loue depuis au moins 18 ans.

 

Dispositions transitoires et finales

Quant à l’application de la nouvelle loi dans le temps, elle stipule que les nouvelles dispositions s’appliquent à tous les contrats en cours à partir de sa date d’entrée en vigueur.

En ce qui concerne l’interdiction de la pratique des “pas-de-porte” prévue par le nouvel article 1762-5 (1) du Code civil ci-dessus mentionné, la nouvelle loi prévoit que cette interdiction ne sera pas applicable aux contrats en cours dont l’entrée en jouissance pour le preneur est fixée avant l’entrée en vigueur de la loi.

En dernier lieu, il s’agit de mentionner que cette nouvelle loi entrera en vigueur le 1er jour du mois qui suit sa publication au Mémorial, à savoir à partir du 1er mars 2018 et qu’elle s’appliquera comme indiqué ci-dessus, aux contrats existants mais non aux procédures judiciaires en cours.

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